La piste de ski constitue l’âme, le cœur, de ce large projet multifonctionnel. Le terrain au complet utilisé pour la piste de ski et le centre commercial y compris les installations de stationnement, les sorties et les espaces verts, couvre environ 6 ha. Le bâtiment occupe une surface de 19.590 m2 (surface au sol) et comprend au total une surface de 29.317 m2 en matière d’installations.
Le lieu où ce projet est mis en place se situe à la périphérie de la ville de Terneuzen dans le polder Koegors, juste au sud de la liaison routière N61 dans la zone urbaine en périphérie qui reste à développer.

Formule

Il s’agit dans le cas présent expressément de la combinaison et de l’intégration dans un seul bâtiment d’une piste de ski avec un grand nombre d’installations de loisirs. Dans ce contexte, il convient de comprendre par la notion de loisirs aussi bien sa signification littérale, à savoir occuper le temps libre, que la grande catégorie de l’immobilier ciblant les installations de loisirs. Et dans ce contexte on a opté ici pour un programme étendu et cohérent d’installations visant les spectacles (divertissements et sorties) et le sport & la santé (équipements de sport et de santé) ainsi que le commerce de détail de loisirs (des commerces de détail à grande échelle et des commerces de détail spécialisés dans les articles de loisirs), et les plats cuisinés & boissons (installations de restauration). L’essence du concept réside dans le fait que la somme produite par la piste de ski et le centre commercial réunis sera plus élevée que celle des éléments séparément.
– Synergie en termes de temps
En plus de la force d’attraction de la piste de ski dans le cadre de ce projet multifonctionnel, il est important de mettre en place des installations et des équipements permettant d’occuper les visiteurs à n’importe quel moment de leur séjour. Pour ce faire il convient de prévoir des installations et équipements à la portée de tous dans le domaine du divertissement et des sorties.
Synergie complémentaire

La piste de ski est prévue avec des équipements de loisirs complémentaires permettant de créer des activités et de l’animation à d’autres moments. Il s’agit d’installations visant de larges groupes qui entrent dans le cadre d’un divertissement actif. A cet effet le projet prévoit dans ce contexte des équipements dans le secteur de la santé et de la culture physique.
Synergie nourrissante

En plus des fonctions de loisirs actifs, la présence de divers types de restauration (plats cuisinés & boissons) et du commerce de détail à grande échelle, revêt une certaine importance également par rapport au degré d’animation souhaité de l’ensemble. Dans ce projet on a prévu ainsi, pour ce qui est des installations de restauration, un restaurant de piste de ski et un Snow Café.

Marché

La situation de marché par rapport à l’établissement d’un centre commercial avec piste de ski comme attraction à Terneuzen est évaluée comme étant favorable et riche en perspectives sur la base des raisons suivantes.
La croissance du marché du temps libre dans le sens général du terme. Il ressort des développements nationaux que le marché du temps libre s’accroît et on constate en même temps que le marché pour la piste de ski séparée diminue en raison de sa formule étroite et mono-fonctionnelle.
La formule d’exploitation étendue du centre commercial permettant d’atteindre plusieurs groupes cibles.
La zone de chalandise visée par le centre commercial: Zeeland, les Flandres Orientales et une partie de la province Anversoise, il s’agit d’un secteur situé dans un rayon de 40 km avec une densité de population élevée et une urbanisation importante. Terneuzen occupe une situation favorable au sein de cette zone de chalandise.
L’absence de pistes de ski et de centres commerciaux au sein de cette zone de chalandise (pas de concurrence dans la zone de chalandise).

Localisation

On a opté pour l’établissement de la piste de ski avec le centre commercial, dans la ville de Terneuzen et un emplacement situé juste au sud de la N61. Ce choix est basé sur les considérations suivantes:
Economiques: Terneuzen dispose, dans la partie supérieure de la région, d’un potentiel économique qui est amené à s’épanouir dans un proche avenir selon les prévisions (voir, entre autres, les plans de développement du polder Koegors avec la zone urbaine périphérique). Et ceci grâce, notamment, à la position importante qu’occupe Terneuzen dans la Zone du Canal reliant Gand à l’Escaut et l’interaction avec la ville de Gand. Cela se traduit d’une part par la nécessité / la réalité croissante de considérer l’axe économique autour du Canal Gand-Terneuzen comme étant une zone économique essentielle intégrale et d’autre part par l’amélioration prévue de l’infrastructure au sein de la zone Canal Gand-Terneuzen dans sa totalité.

Zone de chalandise: Terneuzen occupe une position centrale dans une zone de chalandise étendue (Zeeland, Flandres Orientales et Anvers) avec une densité de population élevée dont la population des villes proches des frontières comme Anvers, Gand et Bruges, constituent le groupe cible principal.

Groupes cibles. La formule avec la piste de ski et le centre commercial est conçue de manière à atteindre les différents groupes cibles à différents moments de la journée. Le fait qu’on soit confronté dans cette zone de chalandise à une pénurie importante pour ce qui est des équipements pour l’un des principaux groupes cibles à savoir la jeunesse, est également très important.
S’il est vrai que le centre commercial visera en tout premier lieu la population de la zone de chalandise, il n’en reste pas moins qu’il peut exercer une véritable force d’attraction sur les visiteurs (mauvais temps).

Infrastructure. Un tel projet à grande échelle avec un nombre de visiteurs élevé doit être facilement accessible. Pour cela il faut en tout premier lieu un excellent désenclavement via l’infrastructure des routes principales et en second lieu de l’espace suffisant pour le stationnement des véhicules (sur le terrain privé). L’emplacement prévu dans le polder Koegors remplit toutes ces conditions annexes sur le plan de l’infrastructure grâce à la liaison directe avec la N61 et la possibilité de prévoir sur place la capacité de stationnement requise. Grâce à la réalisation prévue d’un tunnel sous le Canal, l’accessibilité sera encore renforcée.

Visibilité / Accessibilité. Une situation visible contribue à la “lisibilité” de l’endroit et donc à une accessibilité rapide. L’emplacement dans le polder Koegors satisfait aux principales conditions en matière de bonne visibilité et de bonne accessibilité à partir des principales routes d’accès de Terneuzen.

Absence d’obstacles. Il n’y a pas “d’obstacles” sur l’emplacement dans le sens où les effets nuisibles liés à une attraction aussi importante pourront être parfaitement régulés dans et absorbés par le lieu lui-même (trafic, stationnement, nuisances sonores, rayonnement massif).

Plus-value touristique: Terneuzen offre une large gamme d’équipements récréatifs complémentaires (Centre de Sports Oude Vaart, Scheldorado, Scheldetheater, le Westerschelde) non disponibles à d’autres endroits. Ce développement constitue une complémentarité substantielle de cette offre d’équipements récréatifs.

Structure urbanistique

Le complexe se situe à l’échangeur du prolongement de la mr. F.J. Haarmanweg et de la Koegorsstraat. Il est composé d’un grand bâtiment en forme de L avec à l’intérieur diverses fonctions sous forme de clusters. Ces fonctions sont de volumes et de formes différents. La hauteur du bâtiment varie de 5.5 mètres à 41 mètres (sommet de la piste de ski). Devant le bâtiment se trouve un grand parking désenclavé à partir de l’axe central du prolongement de la mr. F.J. Haarmanweg. L’approvisionnement s’effectue à l’arrière du bâtiment. On a prévu des plantations en périphérie (arbres) et des espaces verts sur les sommets des bandes de stationnement.
Le bâtiment rejoint la structure d’aménagement principal et le démembrement de la zone urbaine périphérique. Au sein de cette structure principale, la piste de ski et le centre commercial se présentent comme un bâtiment visible, accueillant et tourné vers l’extérieur. Cela se traduit notamment par:
La rampe de ski: la rampe de ski constitue le point fort en matière d’aménagement du bâtiment grâce à sa hauteur, sa forme et les matériaux utilisés; elle ajoutera un point de repère pour le côté sud / l’entrée sud de Terneuzen, un repère urbain propre à la ville donnant la réplique aux installations industrielles élevées du polder Koegors.
L’aménagement de la façade du bâtiment en rapport avec les activités qui se déroulent à l’intérieur.
Les matériaux utilisés (entre autres verre, aluminium) et les couleurs utilisées (application d’éléments de couleurs liés aux différentes fonctions).
Le fait d’éviter de mettre en place des séparations fermes entre le bâtiment et son environnement et entre l’espace extérieur et le bâtiment.

La localisation du bâtiment sur le terrain est le résultat des points de départ suivants:

L’ensoleillement (la pente du toit de la piste de ski est tournée vers le sud-ouest et le fait d’éviter un réchauffement de l’espace intérieur par les fenêtres).
L’exploitation (les entrées sont installées de manière clairement visible sur un côté du bâtiment).
La sécurité (parking devant les entrées par rapport au contrôle social).
La lisibilité (l’offre dans sa totalité doit pouvoir être consultée à partir d’un point d’accès centralisé, cela a un effet accueillant sur les visiteurs).

Pour se conformer à la notion de construction durable, on a prévu ce qui suit:
L’utilisation de matériaux durables sans entretien.
Une consommation d’énergie équilibrée avec, entre autres, récupération de la chaleur, un niveau d’isolation élevé de tous les éléments de construction, une ventilation naturelle et la mise en oeuvre de stores, d’ampoules basse consommation avec pilotage centralisé en fonction de la lumière du jour, verrières et ouvertures pour la lumière du jour, des robinets économiques et des systèmes de chasse d’eau économiques dans les toilettes.
La récupération des eaux de pluie pour la distribution d’eau (entre autres neige, chasse d’eau toilettes).
Des emplacements de stationnement suffisants pour les vélos et les cyclomoteurs.
Un arrêt de bus pour le transport en commun.

Architecture

Le bâtiment est le résultat final d’une combinaison spécifique de différentes fonctions au sein d’un seul et même bâtiment. Et chaque fonction y présente une morphologie typique et a ses propres exigences.
Afin de transformer ce complexe multifonctionnel en une entité, on a utilisé divers éléments tels que marquises, accents colorés, stores. Et ce sont ces éléments ludiques qui donnent vie à la conception architectonique du bâtiment attribuant à chaque façade une qualité équivalente.
Ces éléments dynamiques sont édifiés avec des matériaux modernes et durables. La dynamique est créée grâce aux encorbellements en retrait, aux inclinaisons labiles (parois inclinées) et aux associations de matériaux (comme par exemple les stores en métal clair sur les parois en béton foncé, les panneaux de béton croisés, les bandes en alu torsadées à 90°). Cette dynamique est encore renforcée par les combinaisons de couleurs des accents bleus, rouges et changeants (l’aluminium prend la couleur et l’intensité de lumière de l’environnement). Et tout ceci est renforcé la nuit grâce à l’éclairage extérieur du parking.
Au sein de l’architecture globale, la piste de ski est dotée d’un concept spécifique eu égard au fait qu’elle constitue le repère sud de Terneuzen. La forme spécifique et atypique de la
piste de ski se traduit ici par le volume en aluminium rectangulaire sobre qui semble entrer comme un éclair dans le sol. La piste de ski sera libérée du sol en rendant la structure invisible grâce à des colombages ouverts, en appliquant une peinture noire sur la face inférieure du sol et à l’intérieur des parois latérales, il s’agit d’une structure de rez-de-chaussée clairement visible avec un matériel qui reflète ce qui l’entoure. Ainsi la piste de ski ne donne pas l’impression d’une grosse masse en plein milieu du polder. On a volontairement opté pour une base de piste ouverte pour éviter qu’elle ne domine les environs.

Urbanisme (intégration dans la zone urbaine périphérique)

Le projet se situe dans la zone urbaine périphérique en plein développement de Terneuzen. La ville a fait établir pour cette zone périphérique un plan d’urbanisme avec un plan de qualité (Kuiper Compagnons, septembre 2004). Ce plan d’urbanisme vise d’une part la garantie d’une bonne liaison avec la ville de Terneuzen et d’autre part la garantie d’une entrée (image) digne de la ville du côté sud.